Michèle Bouchard
Collaboration spéciale
Elodie Bouchard
Collaboration spéciale
Le marché de la copropriété a profondément transformé le paysage immobilier québécois au cours des dernières décennies. D’abord concentré dans les grands centres urbains, le condo s’est progressivement imposé dans la majorité des régions du Québec, porté par la densification des villes, l’évolution des besoins des ménages et la recherche d’options plus accessibles à l’achat. Aujourd’hui, il représente une part importante des transactions résidentielles et continue d’attirer autant les premiers acheteurs que les investisseurs.
Entre 2000 et 2020, la copropriété a d’ailleurs été l’un des principaux moteurs de l’ajout de nouveaux logements au Québec. L’augmentation des constructions de condos a permis de répondre à une demande croissante dans les secteurs urbains, particulièrement à Montréal, mais également dans plusieurs villes périphériques et régionales. La réduction de la taille des ménages, le vieillissement de la population et le désir de limiter l’entretien d’une propriété ont largement contribué à cette popularité grandissante.
Cette croissance s’accompagne toutefois de nouvelles préoccupations financières. Les frais de copropriété ont fortement augmenté au cours de la dernière décennie. Selon l’APCIQ, en moyenne, ils sont passés d’environ 183$ par mois en 2015 à près de 385$ par mois en 2025, soit plus du double en dix ans. Cette hausse s’explique notamment par l’augmentation des coûts d’assurance, de l’entretien des immeubles, des travaux majeurs ainsi que par les nouvelles exigences réglementaires imposées aux syndicats de copropriété. Les acheteurs accordent désormais une attention beaucoup plus importante à ces frais, qui influencent directement l’abordabilité d’une propriété.
Parmi les changements ayant marqué le marché récemment, la Loi 16 occupe une place importante. Cette réforme impose des règles plus strictes en matière de gestion des immeubles, notamment en ce qui concerne les études de fonds de prévoyance et la planification des travaux à long terme. Bien que ces nouvelles obligations entraînent des dépenses additionnelles pour plusieurs copropriétaires, elles contribuent aussi à rassurer les acheteurs en favorisant une meilleure transparence financière et un entretien plus rigoureux des bâtiments. Dans un contexte où plusieurs immeubles construits dans les années 2000 commencent à nécessiter des travaux importants, cet encadrement est perçu comme un filet de sécurité supplémentaire.
Cette réalité plus complexe amène également une évolution du rôle des courtiers immobiliers. L’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) travaille actuellement sur la possibilité de reconnaître une spécialité en copropriété pour les courtiers. Avec les nouvelles obligations légales, l’analyse des documents financiers, des fonds de prévoyance et de l’état des immeubles demande des connaissances de plus en plus techniques. Une spécialisation permettrait ainsi de mieux encadrer les transactions et d’offrir un accompagnement plus adapté aux acheteurs et vendeurs de copropriétés.
De plus, les copropriétés sont les propriétés résidentielles où l’on retrouve le moins de ventes sans garantie légale. En 2025, seulement 8% des ventes de copropriétés au Québec étaient conclues sans garantie légale, comparativement à 19% pour les maisons unifamiliales. Cette différence témoigne d’un marché généralement mieux documenté, où les acheteurs ont accès à davantage d’informations sur l’état de l’immeuble, les finances du syndicat et les travaux à prévoir.
Malgré les défis liés à la hausse des coûts, la copropriété demeure donc un segment clé du marché immobilier québécois. Son évolution reflète les nouvelles réalités urbaines, les enjeux d’accessibilité à la propriété et l’importance grandissante d’une gestion rigoureuse des immeubles résidentiels.
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