Michèle Bouchard
Collaboration spéciale
Elodie Bouchard
Collaboration spéciale
Le mois d’août est calme pour tous, alors prenons une perspective plus large et regardons d’un œil objectif la situation internationale. Le prix des maisons en Australie a augmenté au cours des trois derniers mois. Dans la zone Euro, le marché immobilier semble stable. La banque J. P. Morgan, à propos du marché immobilier américain, écrit que l’impact négatif de l’immobilier devrait devenir marginal sur l’économie. À propos de la Corée du Sud, Goldman Sachs pense que «la récente chute du marché du logement sur la consommation privée est probablement derrière nous».
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Les économistes s’attendaient à un crash pour le marché immobilier. En mars 2022, lorsque la Réserve fédérale a commencé à augmenter les taux d’intérêt pour lutter contre l’inflation, la valeur moyenne d’une maison dans un pays riche était de 41% supérieure à celle de cinq ans plus tôt. Depuis, les taux directeurs des banques centrales ont augmenté de plus de trois points de pourcentage en moyenne à l’échelle mondiale, ce qui a rendu les prêts hypothécaires plus coûteux et ralenti l’économie.
Les prix mondiaux de l’immobilier sont certainement sortis de l’ébullition. Ils sont inférieurs de 3% à leur sommet récent. Cependant les prix de l’immobilier restent très au-dessus du niveau de 2019. De nombreux acheteurs, qui avaient rêvé qu’un crash leur permettrait d’acheter leur première maison, sont déçus.
Contrairement aux crises immobilières précédentes, rien n’indique que la baisse des prix de l’immobilier ait créé une contagion financière. Les banques ne semblent pas s’inquiéter d’une augmentation des créances hypothécaires douteuses. Elles ont moins de prêts risqués et n’ont pas abusé des titres immobiliers douteux. En Nouvelle-Zélande, les arriérés hypothécaires ont augmenté, mais restent inférieurs à leur norme d’avant la pandémie. En Amérique, les impayés sur les prêts hypothécaires unifamiliaux ont récemment atteint un creux après la crise financière. Au Canada, la part des prêts hypothécaires en souffrance est proche d’un creux historique.
Les problèmes de l’immobilier ne semblent pas non plus affecter l’économie. La baisse de l’investissement dans le logement freine la croissance économique, mais l’effet est faible. En Corée du Sud, l’emploi dans la construction a légèrement baissé par rapport à ses sommets pandémiques, mais semble maintenant repartir à la hausse. En Amérique, il augmente de 2,5% par an, ce qui correspond à la moyenne à long terme. En Nouvelle-Zélande, les postes vacants dans la construction restent bien au-dessus des niveaux historiques.
Trois facteurs expliquent la solidité du logement dans le monde riche: l’émigration, les finances des ménages et les préférences des gens. Prenons d’abord l’émigration, qui bat des records dans le monde riche. En Australie, la migration nette est deux fois plus élevée qu’avant la pandémie, tandis qu’au Canada, elle est le double du sommet précédent. La demande des nouveaux arrivants soutient le marché. À Londres, première étape des nouveaux arrivants en Angleterre, les loyers des nouvelles locations ont augmenté de 16% l’an dernier.
On peut penser que le pire est passé. Après avoir atteint un plus bas historique l’année dernière, la confiance des consommateurs dans le monde riche est à nouveau en hausse. En moyenne, les ménages ont encore beaucoup d’épargne excédentaire. Et il y a peu de signes que les gens perdent leur goût pour le travail à domicile. Le boom s’est terminé avec un soupir, pas une explosion. Reste à voir ce que le futur nous réserve.
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