Michèle Bouchard
Collaboration spéciale
Elodie Bouchard
Collaboration spéciale
Le marché immobilier actuel est en faveur des vendeurs, mais restez calmes et protégez-vous si vous êtes acheteur. Certains acheteurs renoncent à la garantie légale et/ou à faire faire une inspection: ce sont des erreurs qui peuvent vous coûter très cher.
Lors de la vente d’une maison ou d’un condo, le vendeur est tenu de garantir que l’immeuble est exempt de vices de titres et/ou de vices cachés, sauf les vices dénoncés avant la vente. C’est ce qu’on appelle la garantie légale, qui est double, car elle comprend: la garantie du droit de propriété et la garantie de qualité. Cette garantie légale existe par le seul effet de la loi sans qu’il soit nécessaire de la mentionner dans l’offre d’achat. Il n’est pas prudent d’exclure cette garantie légale dans l’offre d’achat.
La garantie du droit de propriété vous garantit que : le vendeur vend l’immeuble libre d’hypothèques; que l’immeuble est libre de droits, autres que ceux déclarés par le vendeur; que l’immeuble ne viole aucune limitation de droit public sauf celles dénoncées par le vendeur ou celles que l’acheteur aurait dû découvrir; que l’immeuble ne fait l’objet d’aucun empiètement. Cette garantie est assurée par un notaire qui vérifiera toute la documentation (certificat de localisation, acte d’hypothèque, etc.) avant le transfert de propriété.
La garantie de qualité, c’est quoi?
Avec la garantie de qualité, le vendeur vous garantit que l’immeuble est exempt de vices, existant au moment de la vente, qui le rendraient impropre à l’usage auquel il est destiné. Cette garantie couvre aussi les vices qui diminueraient à tel point l’utilité de l’immeuble que vous ne l’auriez pas acheté ou n’auriez pas offert le même prix si vous les aviez connus. Le vendeur ne garantit cependant pas le vice connu de l’acheteur ni le vice qu’un acheteur prudent aurait pu constater.
Il est donc important pour un acheteur de toujours faire inspecter l’immeuble qu’il se propose d’acquérir. Le fait que le vendeur ne connaisse pas le vice, ou que le vice ne soit découvert qu’après la vente, ne diminue pas la garantie. Par ailleurs, si le vendeur connaissait le vice, sa responsabilité sera augmentée pour couvrir la diminution de valeur de l’immeuble et tous les autres dommages que l’acheteur subira.
Faites faire une inspection de l’immeuble que vous voulez acheter. Les informations contenues dans la déclaration du vendeur sont intéressantes, mais elles sont fournies par le vendeur : une inspection par un expert impartial est donc indispensable.
Renoncer à une inspection de l’immeuble avant d’acheter, c’est risqué.
Si un problème survient avec l’immeuble après la vente et que l’acheteur souhaite entreprendre une poursuite, le fait d’avoir renoncé à l’inspection rend sa position plus faible. L’acheteur n’a pas les connaissances d’un inspecteur en bâtiment. En faisant l’inspection lui-même, l’acheteur ne pourra pas prétendre avoir agi en acheteur diligent et prudent. Même si l’expert en bâtiment ne voit pas de façon concrète les vices cachés (le problème), il peut en percevoir les manifestations visibles.
En cas de vente de l’immeuble sans garantie légale, l’inspection est encore plus importante, car elle permet de remplir les déclarations du vendeur de façon plus détaillée. Dans un prochain article, j’aborderai le certificat de localisation qui est le 3e élément à prendre en considération pour compléter votre protection en tant qu’acheteur. Envoyez-nous un courriel si vous avez des questions et nous vous répondrons!
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