Michèle Bouchard
Collaboration spéciale
Elodie Bouchard
Collaboration spéciale
Le sujet de l’heure est toujours et encore les hausses des taux d’intérêt. Le 8 mars, la banque centrale du Canada a maintenu son taux directeur à 4,5% (après 8 hausses consécutives). C’est vrai, la baisse du nombre de ventes et la baisse des prix sont dues principalement à ces hausses des taux d’intérêt, mais d’autres variables affectent aussi le marché immobilier.
En ce moment, il existe un phénomène systémique qui transforme fondamentalement le marché de l’immobilier résidentiel. Dans un an ou deux, tout le monde aura oublié les hausses de taux d’intérêt et le marché aura à retrouver ses marques habituelles, mais les cotisations spéciales, elles, seront toujours là.
Courtier immobilier depuis 30 ans, je vends tous types de biens, dont les condos. Souvent, quand mes clients, vendeurs ou acheteurs, m’interrogent sur les fluctuations de prix, peu importe le type de bien immobilier concerné, je réponds que sur le long terme l’immobilier est un excellent investissement. Maintenant, pour les condos, plus spécifiquement dans des immeubles anciens, avec la loi 16, les règles pour faire un bon investissement immobilier ont changé et ma réponse à la même question est différente pour chaque cas particulier.
Avec la loi 16, le syndicat de copropriété doit tenir à jour un carnet d’entretien de l’immeuble décrivant les travaux d’entretien faits et à faire. Celui-ci doit se baser sur une étude du fonds de prévoyance et sert à déterminer les travaux d’entretien nécessaires dans l’immeuble et les montants nécessaires à avoir dans son fonds de prévoyance pour couvrir les frais. Ces montants sont pour l’instant encore des recommandations aux syndicats de copropriété, mais une composante subséquente de la loi qui entrera en vigueur bientôt obligera les copropriétés à avoir les montants déterminés par l’étude dans le fonds de prévoyance. De plus, tous les 5 ans, le syndicat doit engager un professionnel pour mettre à jour cette étude.
Il y a longtemps, les cotisations spéciales étaient chose rare et indiquaient un immeuble à problème. Et sur le long terme, à la revente, un vendeur pouvait espérer récupérer son investissement supplémentaire dû à une cotisation spéciale occasionnelle. Malheureusement, surtout dans les vieux immeubles, le manque de contribution financière régulière et le nouveau règlement font en sorte que la génération actuelle doit payer pour la génération précédente qui n’a pas fait faire les travaux d’entretien nécessaires.
Il y a beaucoup de rattrapage à faire et les gens qui désirent vendre dans les 5 à 8 années prochaines ne pourront peut-être pas récupérer leurs cotisations dans leur prix de vente. Par exemple, quelqu’un qui achète en 2018 et qui se retrouve à devoir payer des cotisations spéciales dans les années suivantes devra peut-être avoir besoin d’une augmentation des prix de 30% pour pouvoir récupérer son capital investi. Si cette personne désire vendre dans les 5 à 8 années prochaines, hors pandémie, une augmentation de 30% n’est pas chose commune. Le vendeur sera donc automatiquement perdant.
Il faut bien se préparer à cette nouvelle réalité le temps que les immeubles se mettent à jour. Je crois réellement que c’est une bonne chose pour les immeubles, le marché et les investissements, mais en ce moment il y a une facture salée à payer pour rééquilibrer le monde du condo. Outillez-vous en utilisant les services d’un bon courtier qui vous aidera pour obtenir les informations auxquelles vous avez droit selon la loi 16. Avec les carnets d’entretien de l’immeuble, les procès-verbaux des assemblées générales et la DRCOP, vous devriez être en mesure de savoir dans quel état est l’immeuble et si des travaux d’entretien ont été faits ou doivent être faits.
Pour un truc rapide, les travaux d’entretien à faire les plus importants sont la toiture, la maçonnerie et les ascenseurs. Ces travaux peuvent monter à plusieurs milliers de dollars pour l’immeuble dans lequel vous voulez acheter. Pour les financer, les copropriétés vont souvent opter pour des cotisations spéciales. Si un immeuble a déjà couvert ces frais-là, vous pouvez avoir la tête plus tranquille. D’autres variables sont toujours à prendre en compte, soit, la taille et l’âge de l’immeuble, la compagnie de gestion et autre, mais c’est un bon point de départ pour évaluer votre risque.
Au final, si vous me reposez la question, l’immobilier est toujours un bon investissement, mais il y a plus de composantes à analyser, alors munissez-vous d’un bon courtier en qui vous avez confiance.
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