La Crise du Logement est un sujet d’actualité qui peut nous sembler local, ayant abondamment fait les manchettes municipales montréalaises, mais il s’agit en réalité d’un phénomène planétaire qui s’est développé exponentiellement depuis la crise pandémique du Covid-19.
À l’heure où la population mondiale dépasse les 8,1 milliards d’individus, une démographie en augmentation mais qui depuis le début du 21ième siècle délaisse progressivement les zones rurales au profit d’un investissement urbain toujours croissant, la majorité des grandes villes du monde souffrent maintenant d’une pénurie de logements (abordables), une carence immobilière substantielle que ne parvient plus à endiguer l’étalement urbain.
Nous le constatons directement à Montréal, où la ville tente de multiplier les mesures pour essayer de remédier au problème, en espérant que cet amalgame finisse par coller en un amas efficace, tel le proverbial spaghetti lancé au mur pour vérifier sa cuisson. Plusieurs facteurs sont quotidiennement avancés pour expliquer cette crise du logement. Mais ultimement on pourrait résumer une bonne partie du problème en : un débalancement entre le parc immobilier résidentiel traditionnel et le jumelage inscriptions locatives récréotouristiques (Airbnb) / locaux commerciaux, le tout combiné à une substantielle exagération tarifaire des vendeurs-propriétaires-locateurs qui – encore grisés par l’explosion des prix immobiliers pendant la crise pandémique – demandent souvent beaucoup trop maintenant pour leurs propriétés, sans se soucier de la viabilité budgétaire de la majorité des potentiels investisseurs immobiliers réellement désireux d’acheter.
C’est d’autant vrai pour un pays comme le Canada justement, une chose qu’on ne réalise pas pleinement quand on a des œillères seulement fixées sur le municipal. Or, depuis 2020, les prix du parc immobilier canadien sont incroyablement élevés et les logements de moins en moins abordables quand on établit une corrélation entre les coûts effectifs versus les revenus médians moyens, et ce, tout autant pour l’achat que pour les locations d’ailleurs. Ainsi, l’étude annuelle Démographia, du groupe réflexion et de recherche The Urban Reform Institute, nous apprenait que, sur la base d’une analyse sur 94 des principaux marchés immobiliers répartis en huit pays (soit le Canada, les USA, la Chine, l’Irlande, le Royaume-Uni, l’Australie, la Nouvelle-Zélande et Singapour).
Avec la précision suivante que New York et Shanghaï, deux marchés au sommet de la liste des villes les plus dispendieuses pour l’immobilier, ne sont pas inclues dans l’analyse en raison de certaines spécificités uniques à ces deux et qui sont propres à ces deux villes, on a donc néanmoins un bassin très représentatif des endroits les plus en demande sur le marché immobilier planétaire. Or, il appert que plusieurs villes canadiennes trônent dans le Top 10 de ce douteux palmarès. Ainsi, après Hong-Kong, qui occupe la 1ère position depuis 15 ans, on retrouve Sidney au 2ième – d’ailleurs, quatre villes australiennes se retrouvent dans le Top 15 – tandis qu’au 3ième rang on retrouve, presque avec surprise, la ville de Vancouver, tandis que Toronto se classe au 10ième rang.
Mais à notre échelle, règle générale, un constat clair se dégage : à l’instar de l’Australie, très onéreuse, le Canada compte parmi les marchés immobiliers les plus dispendieux au monde. Les prix de l’offre immobilière, autant locative que pour l’achat, y sont démesurés et excèdent largement les capacités budgétaires des ménages canadiens et des revenus citoyens médians. Même les villes d’Ottawa et de Montréal, qui du point de vue d’un investisseur étranger peuvent paraissent alléchantes, font partie du tiers tarifaire le plus élevé et sont considérées comme « sévèrement inabordables ».
