Michèle Bouchard
Collaboration spéciale
Elodie Bouchard
Collaboration spéciale
Montréal a longtemps été une destination prisée pour l’investissement immobilier locatif, grâce à ses rendements stables, sa population étudiante importante et une croissance soutenue. Toutefois, en 2025, les propriétaires et investisseurs font face à une réalité bien différente, marquée par une conjoncture économique incertaine, une réglementation plus stricte et un accès au financement plus difficile.
Un contexte économique moins favorable
Depuis la montée rapide des taux d’intérêt amorcée en 2022 pour contrer l’inflation, le coût de l’emprunt s’est considérablement alourdi. En 2025, malgré quelques baisses récentes, les taux demeurent élevés par rapport à la dernière décennie. Pour les investisseurs, cela signifie non seulement une augmentation des versements hypothécaires, mais aussi un seuil de rentabilité plus difficile à atteindre, surtout dans les quartiers où les prix d’achat sont encore élevés.
Par ailleurs, l’indexation des loyers ne suit pas toujours le rythme de l’inflation réelle. Bien que la demande locative reste forte, notamment en raison de l’immigration et d’un marché de l’achat moins accessible, la capacité des locataires à absorber des hausses importantes demeure limitée.
Une réglementation de plus en plus stricte
Le Gouvernement du Québec et la Ville de Montréal ont multiplié les interventions pour protéger les locataires et encadrer le marché. Parmi les mesures les plus marquantes: l’encadrement des évictions, les nouvelles obligations pour les rénovations majeures (ou «rénovictions») et les contraintes sur la transformation de logements locatifs en unités touristiques à court terme.
Ces réglementations, bien qu’elles visent à freiner les abus, compliquent la gestion des immeubles pour les propriétaires. Par exemple, entreprendre des travaux pour moderniser un immeuble ancien peut devenir un processus long, coûteux et juridiquement risqué si cela implique de reloger des locataires.
Des rendements moins prévisibles
L’époque des rendements nets à 5% ou plus semble lointaine pour plusieurs investisseurs. Les marges bénéficiaires se réduisent en raison de la combinaison d’un financement plus cher, de coûts d’entretien et de rénovation en hausse, et d’un encadrement plus rigide des loyers. À cela s’ajoutent des taxes municipales qui, à Montréal, ont connu une hausse soutenue ces dernières années.
Les nouveaux investisseurs doivent désormais faire preuve d’une rigueur accrue dans leurs analyses. L’évaluation du potentiel locatif d’un immeuble ne peut plus se baser uniquement sur la croissance historique des loyers ou sur une éventuelle revente à profit.
Une stratégie à long terme plus pertinente que jamais
Malgré ces défis, l’investissement locatif à Montréal n’est pas sans avenir. Le besoin de logements est réel et durable, et certains quartiers continuent de montrer un bon potentiel de valorisation à long terme, notamment dans l’Est de l’île, à Verdun, ou encore dans certains secteurs de Laval et de Longueuil. De plus, le gain en capital demeure un avantage attrayant pour les investisseurs, même avec les nouvelles lois. Il suffit simplement d’avoir les reins solides.
La clé pour les investisseurs en 2025 réside dans une gestion proactive, une bonne connaissance des lois et règlements, et une capacité à maintenir des relations solides avec les locataires. Les stratégies d’achat-revente rapide («flipping») perdent de leur attrait au profit d’une vision à plus long terme, plus patiente mais potentiellement plus résiliente.
Conclusion
L’investissement locatif à Montréal en 2025 n’est plus un jeu de croissance facile. C’est un domaine qui exige désormais prudence, professionnalisme et adaptation. Ceux qui sauront composer avec ces nouvelles réalités, en misant sur la qualité des immeubles et une gestion responsable, pourront encore y trouver leur compte — mais il faudra y mettre plus d’efforts que jamais auparavant.
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