Michèle Bouchard
Collaboration spéciale
Elodie Bouchard
Collaboration spéciale
Depuis maintenant plus de 10 ans, notre équipe vend pratiquement la totalité des unités de l’hôtel, Le Saint-Sulpice, dans le Vieux-Montréal. Cet hôtel, ouvert en 2002, était un concept révolutionnaire pour la ville de Montréal, même si le concept faisait déjà fureur ailleurs comme à Mont-Tremblant. Il est temps d’élucider le mystère des condos-hôtels, peu connus des gens et même des professionnels tels que les courtiers et les notaires.
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Tout d’abord, qu’est-ce qu’un condo-hôtel?
C’est exactement ce que ça dit dans le nom. Plusieurs développeurs ont créé un nouveau type d’investissement immobilier avec une implication minime que ce soit au niveau du capital, du temps ou du risque. Ces immeubles sont constitués principalement de suites d’hôtels, qui appartiennent à des particuliers ou des compagnies.
Certains projets comportent une partie en condo classique en plus des condos-hôtels, mais la majorité des projets sont composés uniquement de suites d’hôtel. Puisque ces dernières ont pour but primaire d’être louées selon un tarif journalier et d’être gérées par une compagnie hôtelière, dans un même hôtel, elles se ressemblent toutes, possèdent les mêmes meubles et se parent du même design. D’ailleurs, un client qui loge dans cet hôtel pourrait ne même pas savoir que c’est un condo-hôtel.
Les individus qui possèdent les suites participent ensuite dans un programme de location pour que leurs suites soient louées comme chambres d’hôtel et qu’une part des revenus leur reviennent. Plusieurs modèles existent par rapport à la distribution des revenus, mais le but est toujours de partager les revenus de façon équitable avec les propriétaires. De plus, dépendant de l’entente de location avec la compagnie de gestion, les propriétaires peuvent utiliser leur suite pour une partie de l’année. Avant la pandémie, le St-Sulpice ainsi que le Crystal (projet de condo-hôtel sur la rue de la Montagne à Montréal) permettaient à leurs propriétaires d’utiliser leurs suites environ jusqu’à 67 jours par année. Bien sûr, ces jours n’étaient pas comptabilisés dans le partage des revenus.
Est-ce que c’est comme un timeshare?
Les gens confondent souvent le bien avec un timeshare, mais ce dernier est un type de produit différent. Dans un timeshare vous possédez un droit d’utilisation alors que dans un condo-hôtel vous êtes propriétaire des quatre murs. La suite que vous achetez au Crystal ou au St-Sulpice a un numéro de cadastre, un compte de taxe municipale et scolaire comme une propriété traditionnelle, ce qui indique que vous possédez bel et bien le condo, mais son zonage commercial le rend différent d’un condo typique.
Est-ce que c’est un bon investissement immobilier?
Les gens nous demandent souvent si c’est un bon investissement. Aucun investissement n’est sûr à 100% et chacun à ses désavantages et ses avantages. Même s’il y a des suites pour tous les prix, les petites suites au St-Sulpice qui se vendent en dessous de 300000$ sont bien les seuls produits immobiliers que vous trouverez en dessous de ce prix dans le Vieux-Montréal, donc l’investissement initial peut être plus accessible pour les gens. De plus, en temps normal, un condo-hôtel peut rapporter entre 10% à 15% de rendement annuel brut, ce qui est rare sur le marché aujourd’hui. Finalement, selon l’entente, la compagnie qui gère l’hôtel s’occupent de la location des suites ainsi que de toutes réparations associées, donc vous n’aurez pas beaucoup de temps à investir. Si on compare avec un condo traditionnel, vous aurez besoin d’un investissement initial de capital plus large (au-dessus de 400000$) et vous aurez la responsabilité de le louer et de gérer les locataires. Ceci étant dit, à la revente, un condo traditionnel aura beaucoup plus de chance de générer un gain en capital puisque sa valeur est liée au marché immobilier, alors que celle d’un condo-hôtel lui est liée à l’industrie hôtelière. En bref, c’est à vous de décider selon vos critères d’investissement.
La pandémie
Sans doute, la pandémie a eu un effet sur l’industrie hôtelière. Avant la COVID, le St-Sulpice et le Crystal réussissaient bien et produisaient de bons revenus pour leurs propriétaires. Il est certain que la situation actuelle a nui à ces entreprises comme à tout le secteur hôtelier, mais lorsque la pandémie se calmera, les hôtels sauront retrouver leurs journées de gloires sans problème.
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